Actifs réels privés diversifiés : une réelle diversification susceptible de changer la donne

Pourquoi investir maintenant? C’est là une question que se posent de nombreux épargnants avant de placer leur avoir. Ici, la réponse est simple : c’est l’occasion de tirer parti des facteurs favorables susceptibles de mettre en valeur les propriétés immobilières privées, à commencer par les tournants qui s’amorceront sous peu sur le plan de la politique monétaire. À plus long terme, nous voyons l’essor de l’intelligence artificielle et les retombées de l’investissement durable comme des thèmes propices à l’appréciation des actifs privés réels. Cet article examine ces facteurs et signale les aspects des placements qui font des actifs réels privés un choix attrayant.

La baisse des taux d’intérêt peut entraîner une augmentation de la valeur des actifs réels.

Les banques centrales ont entrepris d’augmenter leurs taux d’intérêt en 2022 pour contrer ce qui s’est avéré être une poussée inflationniste tenace. À titre d’exemple, la Réserve fédérale américaine a relevé ses taux à 11 reprises entre le premier trimestre de 2022 et janvier 2024. Cette situation a nui à certaines catégories d’actifs réels, en particulier en immobilier. Maintenant que ces mêmes institutions amorcent leur cycle de réductions des taux, les perspectives s’annoncent meilleures pour une gamme d’actifs réels, y compris l’immobilier, les infrastructures et les terrains forestiers. 

Dans le secteur immobilier, la hausse des taux d’intérêt au cours des deux dernières années a donné lieu à de graves perturbations du marché, lesquelles ont pesé lourdement sur les évaluations des immeubles commerciaux. La perspective d’une baisse du taux directeur américain, laquelle apparaissait de plus en plus probable au cours du troisième trimestre de 2024, a ragaillardi les intervenants du marché immobilier, impatients de pouvoir emprunter à plus faible coût. Un meilleur accès au financement est susceptible de rehausser le potentiel de plus-value du capital, en plus d’augmenter le nombre de transactions. Nous estimons que le secteur pourrait profiter de belle façon d’une telle conjoncture et donc que le moment est opportun pour y investir son capital.

Contrairement à certains segments du marché immobilier, les infrastructures forment une catégorie d’actif qui, malgré les secousses encaissées, n’a pas été mise en péril par la poussée inflationniste. À titre d’exemple, ce sont les utilisateurs des services publics qui, règle générale, ont absorbé les tarifs plus élevés imposés par les fournisseurs. En outre, la transition énergétique et la numérisation croissante ont continué à stimuler les investissements dans les infrastructures technologiques et l’énergie renouvelable, et le secteur des transports a poursuivi sa croissance. La baisse des taux laisse présager une activité plus soutenue sur les marchés financiers et un regain d’intérêt pour les infrastructures vieillissantes, surtout aux États-Unis. Ainsi, comme en immobilier, nous estimons que le crédit plus abordable pourrait ici aussi donner lieu à des évaluations plus élevées.

Dans les cas des terrains forestiers, les baisses de taux devraient stimuler les mises en chantier, entraînant une hausse de la demande pour le bois d’œuvre, notamment celui récolté de manière durable. Aux États-Unis, la sévère pénurie de logements et le vieillissement du parc immobilier existant créent une conjoncture propice à l’expansion du marché. Les coûts de construction et les taux hypothécaires à la baisse donnent à penser que la demande jusqu’ici refoulée se fera sentir de manière marquée sur le marché de la construction résidentielle et dans certains segments de la chaîne d’approvisionnement connexe.

En outre, nous nous attendons à ce que le cycle baissier des taux contribue à attiser l’appétit pour les produits fabriqués à partir de ressources renouvelables. Parmi ceux-ci, on trouve les emballages à base de papier, qui remplacent les plastiques à usage unique, et les nouveaux produits tels que les panneaux de bois massif, qui permettent au bois de concurrencer plus directement le béton et l’acier, dont l’empreinte carbone est plus élevée, dans les constructions à plusieurs étages.

La numérisation et l’intelligence artificielle sont deux thèmes de placement à long terme qui pourraient se répercuter de manière particulière sur les actifs réels privés.

Les tendances à long terme comme la numérisation et l’essor de l’intelligence artificielle pourraient avoir des répercussions généralisées en matière d’emploi et de flux de travail. Aucun secteur ni aucune catégorie d’actif ne peut prétendre y échapper, mais les conséquences varient d’un domaine à l’autre. Les infrastructures et les propriétés immobilières privées se distinguent en ce que ces actifs tangibles et pérennes sont capables de tirer parti des avancées technologiques durables.

Les centres de données illustrent bien ce phénomène : on assiste à une flambée de la demande pour ceux-ci alors que s’amorce une révolution de l’intelligence artificielle dans différents secteurs. L’appétit est particulièrement marqué du côté de certaines sociétés infonuagiques à mégacapitalisation, dont Amazon, Microsoft, Google et Alibaba, principaux locataires de centres de données et vecteurs d’activité locative au sein du secteur. La croissance du chiffre d’affaires de ces sociétés grâce à l’essor des services infonuagiques qu’elles offrent permet de croire que les centres de données pourraient encore gagner en importance.

Ce segment du marché est appelé à se transformer en profondeur à l’heure où les emplacements qui offrent une alimentation en électricité directe, par exemple en générant de l’énergie renouvelable sur place, sont de plus en plus prisés par les opérateurs d’applications d’intelligence artificielle, hautement énergivores. La production d’électricité dans l’enceinte même des immeubles à bâtir représente un poste budgétaire de plus en plus important dans le domaine de la construction. C’est particulièrement vrai pour les centres de données qui hébergent des serveurs à haute densité mus par l’intelligence artificielle, qui exigent des systèmes de refroidissement de pointe. Les sociétés qui exploitent de tels centres doivent désormais conjuguer leurs activités immobilières et la prestation de services publics. Celles qui sauront s’adapter rapidement se trouveront vraisemblablement en position dominante pour répondre à la demande du marché. Malgré les défis, les propriétaires de centres de données jouissent toujours d’un fort pouvoir de négociation. Les modalités avantageuses des baux, par exemple en fixant un rendement sur le coût préétabli dans le cas des bâtiments construits sur mesure, permettent de faire porter aux locataires une partie du fardeau de la hausse des coûts.

Diversification : éluder la dynamique typique des marchés publics

Les actifs réels permettent de diversifier les sources de rendement sans se cantonner aux placements traditionnels. De fait, il s’agit d’une catégorie diversifiée d’actifs et de stratégies capables de tirer parti de toute une gamme de thèmes et de facteurs favorables auxquels les actions et les obligations ne sont pas toujours pleinement exposées.

Dans un portefeuille multiactifs typique, les titres à revenu fixe traditionnels servent généralement à assurer la stabilité et à dégager des revenus, tandis que les actions sont utilisées comme vecteurs de croissance et de plus-value. Or, ces deux types d’actifs sont cotés en bourse et, partant, sensibles aux dynamiques de marché à court terme, y compris les mouvements d’humeur des investisseurs, les analyses techniques changeantes et les facteurs géopolitiques.

Les actifs réels privés, en revanche, permettent d’investir dans l’environnement bâti et le capital naturel – les centres de données, les aéroports, les immeubles à logement, les barrages, les fermes et les forêts. Ces actifs et les flux de revenus qu’ils sont susceptibles de générer ne sont généralement pas cotés en bourse, ce qui peut donner lieu à une prime d’illiquidité et à des rendements plus stables et moins cycliques que ce qu’offrent les actions et les obligations.

Couverture contre l’inflation : se prémunir efficacement des risques que pose l’inflation grâce aux actifs réels

L’inflation gruge le rendement réel et mine le pouvoir d’achat des placements et de l’épargne, mais les actifs réels recèlent une valeur intrinsèque ancrée dans les éléments concrets, durables et fondamentaux de notre économie. Les actifs réels peuvent s’avérer moins sensibles aux variations inattendues de l’inflation que les instruments financiers plus cycliques et sont susceptibles d’offrir de meilleurs revenus et d’afficher des valorisations plus élevées en périodes d’inflation accrue.

Plusieurs des éléments composant les indices d’inflation nationaux ont trait directement ou indirectement aux actifs réels. Les infrastructures se rattachent aux transports, les terres agricoles sont liées à l’alimentation, les terrains forestiers et l’immobilier se rapportent au logement, et ainsi de suite. Certains actifs réels tributaires de la chaîne d’approvisionnement mondiale, comme le transport maritime et l’entreposage, entrent eux aussi dans la composition des indices des prix à la consommation. Investir dans ces composantes sous-jacentes constitue donc un moyen efficace de couvrir le risque d’inflation à long terme.

Au cours des 20 dernières années, les actifs réels comme l’immobilier et les infrastructures ont donné de meilleurs résultats que les actions et les titres à revenu, tout en offrant une couverture contre l’inflation, surtout lorsque celle-ci est à la hausse. Ces atouts, combinés au potentiel de rendement accru et aux avantages liés à la diversification, font des actifs réels un incontournable pour les caisses de retraite. Les placements dans l’immobilier, les infrastructures, les terrains forestiers et les terres agricoles sont autant d’exemples de moyens d’améliorer la posture du régime à prestations déterminées moyen.

Les changements de politique dans certaines régions sont venus renforcer la thèse voulant que les actifs réels offrent une couverture contre l’inflation. À cet égard, la disparition des obligations à rendement réel du marché canadien, longtemps utilisées pour parer efficacement l’inflation, est éloquente. La récente décision des autorités de mettre fin aux émissions de ces instruments forcera les promoteurs de régime à trouver des solutions de rechange pour protéger les caisses de retraite contre les pressions inflationnistes.

Retombées durables : viser des rendements stables tout en poursuivant des objectifs de développement durable

Les actifs réels comme les infrastructures et l’immobilier font partie de l’économie dite « du bâti », tandis que les terrains forestiers et les terres agricoles forment le capital naturel. Gérés de manière durable, les investissements en capital naturel offrent non seulement un potentiel de diversification et de couverture de l’inflation comparable à celui des actifs immobiliers, mais également des solutions climatiques naturelles capables d’atténuer les changements climatiques, comme la séquestration du carbone, et d’enrayer le déclin des milieux naturels. Au fil du temps, ces placements permettent ainsi aux investisseurs de dégager de solides rendements ajustés au risque et d’atteindre leurs objectifs en matière de développement durable quant aux principaux risques qui guettent la nature.

La gamme des actifs réels offre des occasions d’investissement durable. L’énergie renouvelable, par exemple, est au cœur des placements envisageables dans le créneau des infrastructures. Les actifs immobiliers et les modes de construction sont également essentiels à la décarbonation de l’économie du bâti. À notre avis, les investisseurs seront de plus en plus enclins à améliorer l’efficacité des immeubles et à opter pour les technologies renouvelables facilitant l’atteinte des objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Le capital naturel, qui inclut les terrains forestiers et les terres agricoles, compte pour 37 % des occasions de réduire les émissions de manière à éviter un réchauffement climatique supérieur à 2°C. En outre, comme la perte de biodiversité et l’effondrement des écosystèmes figurent parmi les 10 principaux risques auxquels la planète sera confrontée au cours de la prochaine décennie, investir dans les actifs de capital naturel gérés de manière durable est susceptible d’avoir des retombées considérables.

Plusieurs facteurs continuent d’alimenter l’engouement pour les stratégies axées sur le développement durable, dont la quête de carboneutralité, l’engagement des entreprises en faveur d’une plus grande transparence et les appels à une reddition de comptes de leur part en faveur d’un groupe élargi de parties prenantes. Les administrateurs de régime et les gestionnaires d’actifs tiennent désormais compte des effets des changements climatiques, de la perte de biodiversité et des inégalités socio-économiques de manière routinière, à titre d’éléments clés d’une gestion des risques efficace.

Les actifs réels sont des actifs pérennes.

Un portefeuille diversifié d’actifs réels privés permet d’allier les avantages de la diversification et d’une couverture contre l’inflation à des occasions d’investissement durable attrayantes. En outre, les actifs réels exercent un attrait durable en raison de leur caractère tangible : l’économie réelle englobe nos sources de nourriture, de fibre, de carburant et d’habitation et inclut les artères et centres névralgiques de l’économie mondiale, du transport maritime et des ports à l’entreposage à l’air libre et aux centres de données, en passant par le capital naturel capable de stocker le carbone et ainsi d’aider à restaurer la biodiversité en péril aux quatre coins du monde. En optant pour les actifs réels, les investisseurs peuvent voir leurs placements, ce qui peut s’avérer un puissant moteur de demande dans un environnement en constante mutation marqué par les technologies de rupture et les incertitudes profondes quant à ce que nous réserve l’avenir, en plus des risques systémiques majeurs que cela suppose. 

Pour l’heure, la table est mise que le cycle de réductions des taux d’intérêt gagne du terrain sur les marchés développés et exerce une pression à la baisse sur les rendements à l’échelle mondiale. En début d’année, notre scénario de base supposait que les banques centrales amorceraient l’assouplissement de leur politique monétaire vers la mi-2024, et les derniers mois nous ont donné raison. Si les pressions inflationnistes persistent dans une certaine mesure, la situation s’est nettement rapprochée de l’objectif de la Réserve fédérale. À l’extérieur des États-Unis, la croissance économique timorée pourrait là aussi favoriser la normalisation des taux d’intérêt. Dans ce contexte, et compte tenu de la baisse des coûts de financement qui s’annonce, du potentiel d’appréciation des actifs et des trois avantages fondamentaux que les actifs réels continuent d’offrir aux investisseurs, nous estimons que tous les investisseurs ont intérêt à inclure ce segment des marchés privés à leur portefeuille de placements.