Inflation, taux d’intérêt et risque de récession : la résilience des terres agricoles face à l’incertitude

Quels sont les facteurs qui contribuent au rendement des placements dans des terres agricoles?

Le rendement financier des placements agricoles et dans des terres agricoles dépend à la fois de facteurs propres au marché et de l’évolution du contexte macroéconomique mondial. Les changements spectaculaires observés récemment dans l’économie américaine, notamment la hausse de l’inflation et des taux d’intérêt, ont déjà une incidence sur les exploitations et les revenus agricoles. Le rendement financier des placements agricoles et dans des terres agricoles a fait preuve d’une résilience incroyable lors de précédentes récessions et périodes de perturbations économiques. Cette résilience va être mise à l’épreuve alors que de nouveaux obstacles se dressent, notamment le ralentissement de la croissance économique et le risque grandissant d’une récession à court terme.

Une hausse du prix des produits agricoles a été observée avec l’augmentation du taux d’inflation

La demande de biens et services est rapidement repartie après la récession du début de 2020 induite par la pandémie. Elle a été soutenue par une série de mesures monétaires et budgétaires mises en œuvre pour injecter des liquidités dans le système et à terme soutenir l’économie. La juxtaposition de la hausse rapide de la demande et des contraintes de la chaîne d’approvisionnement induites par la pandémie a conduit à la flambée de l’inflation au début de 2021. Dans le secteur de l’agriculture plus précisément, le marché des terres agricoles aux États-Unis a rapidement réagi aux changements liés au contexte inflationniste. La reprise rapide de la demande en matière de produits agricoles a exercé une forte pression à la hausse sur les prix des cultures agricoles après les déclins de courte durée observés au cours de la récession induite par la pandémie. Le prix des produits agricoles a enregistré une hausse de plus de 10 % au cours des années commerciales 2020/2021 et 2021/2022. Cette augmentation a plus que compensé la chute initiale de 11 % du niveau de prix observée en mars-avril 2020. Plusieurs facteurs ont contribué à l’amélioration des perspectives de demande des principaux produits agricoles américains. Il s’agit notamment de l’intérêt croissant des consommateurs pour une alimentation plus saine qui a stimulé la consommation de fruits locaux et de noix, de la réouverture des économies locales qui a relancé la consommation de carburant et les perspectives pour l’éthanol et par extension pour le maïs, et enfin d’une forte demande d’exportation.

Les coûts de la production agricole se sont enflammés en raison des taux d’inflation élevés

Les pressions inflationnistes croissantes sur les grandes catégories de coûts des intrants ont eu une incidence directe sur les opérations agricoles. La plupart des catégories de coûts liés à l’agriculture ont augmenté depuis plus de deux ans. Depuis les creux observés lors des premiers mois de la pandémie en 2020 jusqu’aux sommets atteints en 2022, les grands coûts des intrants, notamment le carburant et l’énergie, la machinerie, les produits chimiques et fertilisants, ont grimpé en flèche avec des augmentations allant de 30 % pour la machinerie à 120 % pour les coûts de gaz naturel.

En raison de structures de coûts variées, la hausse de l’inflation n’a pas eu la même incidence sur les frais d’exploitation selon le type de culture. Alors que la flambée des prix des fertilisants et d’autres produits chimiques a représenté en pourcentage la cause principale de l’augmentation des frais d’exploitation des grandes cultures en rang aux États-Unis, les répercussions financières de ces augmentations ont été variées. Plus précisément, l’escalade des coûts des fertilisants et produits chimiques a eu un effet significatif sur le maïs, les fèves de soja et le blé, avec des augmentations respectives de 92 %, 71 % et 84 % des frais d’exploitation par acre en raison de la hausse des coûts des fertilisants de 2020/2021 à 2022/2023. Cela ne reflète pas les disparités d’incidence entre les différentes cultures. Les producteurs de maïs américains devront dépenser 81 $ de plus par acre pour les fertilisants en 2022/2023 par rapport à leurs coûts moyens en 2020/2021. Les producteurs de fèves de soja et de blé devront quant à eux dépenser respectivement 40 $ et 29 $ de plus par acre pour les fertilisants et autres produits chimiques sur la même période. L’incidence de ces coûts a également influencé les décisions des agriculteurs en matière de semis. En 2022, les agriculteurs américains ont semé 4,6 millions d’acres de maïs de moins que l’année précédente malgré des prix du maïs élevés. La superficie ensemencée de fèves de soja a quant à elle augmenté d’un quart de million d’acres en raison d’une incidence relativement plus faible de la hausse des coûts des fertilisants. La superficie ensemencée de l’ensemble du maïs, des fèves de soja et du blé a reculé de 5,4 millions d’acres en 2022 par rapport à 2021, démontrant l’incidence directe de la hausse rapide des coûts sur les décisions des agriculteurs en matière de semis.

Des profits agricoles en augmentation en raison d’une croissance du chiffre d’affaires qui a surpassé les hausses de coûts en 2022

Depuis plus de deux ans, les prix des produits agricoles sont globalement restés en phase avec l’augmentation des coûts des intrants. Cela se mesure par la corrélation entre les indices mensuels de prix des produits agricoles et les grandes catégories de coûts des intrants, notamment l’énergie, les intrants chimiques, la machinerie et les transports. La corrélation positive démontre statistiquement la capacité du prix des cultures à rester en phase avec les coûts des intrants en hausse. Cela a permis aux agriculteurs de compenser au moins de manière partielle la forte augmentation des coûts des intrants, offrant aux exploitants et aux investisseurs un certain répit dans un contexte inflationniste. Cette capacité a été démontrée au moyen de la hausse des profits agricoles prévue par l’USDA compte tenu de la hausse rapide des coûts des intrants entre 2021 et 2022, avec une prévision de revenu agricole net en augmentation de 5,2 % (7,3 milliards de dollars) d’une année à l’autre.

Évolution de la relation entre taux d’intérêt, rendements des placements agricoles et valeurs des terres agricoles

Les taux d’intérêt représentent un autre facteur macroéconomique touchant les placements agricoles. Les taux d’intérêt aux États-Unis ont connu plusieurs hausses en 2022, et d’autres augmentations sont prévues en 2023. En parallèle, les valeurs des terres agricoles aux États-Unis ont considérablement augmenté pendant les deux dernières années. Selon les sondages annuels réalisés par l’USDA, les valeurs moyennes des terres agricoles aux États-Unis ont augmenté de 7,0 % et 12,4 % en 2021 et 2022. Malgré cette forte appréciation des valeurs des terres agricoles, les investisseurs sont devenus plus prudents en raison de l’augmentation continue des taux d’intérêt par la Réserve fédérale américaine pour tenter de juguler l’inflation toujours élevée. Rétrospectivement, l’appréciation des valeurs des terres agricoles a été soutenue par un contexte de taux d’intérêt relativement bas observé depuis la crise financière mondiale et par de solides rendements. À l’avenir, les facteurs clés de détermination de ces valeurs devraient être les attentes en matière de prix des cultures ainsi que le rythme et la durée des futures augmentations des taux d’intérêt.

Les valeurs des terres ont augmenté de façon constante lorsque la tendance des taux d’intérêt était à la baisse et marquée par une plus grande instabilité 

Les valeurs des terres agricoles aux États-Unis sont représentées par les valeurs moyennes des biens immobiliers agricoles telles que calculées dans le cadre des sondages annuels de l’USDA. Elles ont fait preuve d’une croissance et d’une résilience incroyable depuis plus de cinquante ans¹. Elles ont progressé selon un taux moyen annuel de 5,8 % depuis 1970, n’ayant été en baisse que sept fois d’une année à l’autre. Dans une conjoncture fiable et favorable, soutenue par la hausse des prix des cultures, de la demande et d’autres sources de revenus, les terres agricoles aux États-Unis se sont appréciées à un taux moyen de 7,8 % par an. D’autre part, les valeurs des terres agricoles ont également affiché des baisses relativement modestes lorsque les facteurs fondamentaux du marché étaient plus faibles (périodes indiquées par les zones ombragées dans le graphique ci-dessous). Au cours de ces périodes, ces valeurs n’ont reculé qu’à un taux annuel moyen de 5,1 %.

La relation entre les taux d’intérêt et l’appréciation des terres agricoles est complexe 

En général, une augmentation des taux d’intérêt peut exercer une pression à la baisse sur les prix des actifs. Cette relation négative est illustrée par la corrélation négative (-0,7) entre les valeurs moyennes des terres agricoles aux États-Unis et les taux des fonds fédéraux observés entre 1970 et 2022. Elle est cependant plus complexe et diffère en cela de celle d’autres catégories d’actifs financiers traditionnelles, comme les actions et obligations. Les variations des taux d’intérêt ont tendance à précéder celles des valeurs des terres agricoles, qui sont plus fortement tributaires de facteurs plus généraux du marché agricole tels que l’augmentation du revenu par habitant et l’équilibre entre l’offre et la demande. Par conséquent, il est peu probable que la récente flambée des taux d’intérêt entraîne à elle seule une baisse de la valeur des terres agricoles puisque les valeurs actuelles semblent concorder avec les rendements et les taux d’intérêt.

Une corrélation historiquement dynamique entre la valeur des terres agricoles et les taux d’intérêt 

La corrélation globalement négative sur le long terme entre la valeur des terres agricoles et les taux d’intérêt cache en réalité un modèle bien plus dynamique. Observée sur une période mobile de dix ans, cette corrélation était positive lorsque les taux d’intérêt augmentaient lentement des années 1970 au milieu des années 1990. Elle est devenue principalement négative au milieu des années 1990, lorsque les taux d’intérêt ont diminué de façon constante jusqu’en 2017. Pendant que la Réserve fédérale américaine tentait de normaliser les taux d’intérêt, qu’elle a recommencé à augmenter en 2017, les valeurs des terres agricoles ont continué à augmenter grâce aux facteurs fondamentaux positifs du marché, et la corrélation est redevenue positive.

Les rendements des terres agricoles contribuent de manière essentielle à leur valeur 

Comme d’autres catégories d’actif, la valeur des terres agricoles est établie en fonction de rendements futurs actualisés. Les rendements futurs prévus des terres agricoles peuvent être calculés selon l’estimation des revenus futurs générés par le terrain sous-jacent. Pour les terres agricoles en location, qui représentent le mode de gestion le plus fréquemment utilisé par les investisseurs institutionnels pour les cultures annuelles en rangs, les loyers sont un bon indicateur des revenus futurs. Des loyers plus élevés mènent généralement à des valeurs de terres agricoles plus élevées, et les données de l’État de l’Illinois (l’un des marchés de terres agricoles les plus actifs et les plus établis des États-Unis) montrent une corrélation positive exceptionnelle (0,98) entre les valeurs des terres agricoles et les loyers. Entre 1970 et 2022, la valeur moyenne des terres agricoles dans l’Illinois a augmenté à un taux moyen de 5,7 % par an tandis que les loyers moyens ont augmenté de 3,7 % par an. Au cours des deux dernières années, la montée des loyers moyens dans l’Illinois s’est accélérée et ils ont augmenté de 7 %, passant de 227 $ en 2021 à 243 $ l’acre en 2022. En parallèle, les valeurs moyennes des terres agricoles se sont appréciées encore plus rapidement à un taux de 12,6 %, passant de 7 900 $ à 8 900 $ l’acre sur la même période. Les loyers résultent généralement des prévisions des prix des produits de base à court terme et de la disponibilité des programmes de soutien financier parrainés par l’État. Ils ont tendance à être légèrement en retard par rapport aux évolutions des prix des produits de base. Les prix des grandes cultures agricoles ont fléchi après des sommets historiques au début de la nouvelle année commerciale. Il est cependant prévu qu’ils se maintiendront à des niveaux élevés par rapport à leurs moyennes historiques, compensant ainsi l’augmentation des frais d’exploitation et maintenant une pression à la hausse plutôt modeste sur les loyers en 2023. Cette dynamique haussière des loyers est censée se poursuivre en 2023 et pourrait apporter un soutien supplémentaire à l’appréciation de la valeur des terres à court terme.

L’agriculture montre sa résilience en périodes d’incertitude économique 

Alors que les investisseurs se préparent à la possibilité d’une récession économique au cours des 18 prochains mois, l’analyse historique du rendement de l’agriculture et des terres agricoles dans d’autres périodes d’incertitude économique offre des perspectives supplémentaires sur le rendement futur du marché. Les terres agricoles ont généré des rendements en revenu positifs sur la majorité des cinquante dernières années, une fois encore en prenant l’Illinois comme indicateur pour l’ensemble du secteur agricole. Les loyers des terres agricoles dans l’Illinois ont fourni à leurs propriétaires des rendements en revenu stables et croissants; les loyers ont baissé par rapport à l’année précédente seulement 11 fois dans le courant des 52 années entre 1970 et 2022. Une recherche approfondie démontre que les loyers agricoles ont baissé de 4 % par an au cours de ces 11 années alors que la croissance constatée au cours des 41 années restantes a été de 6 % par an. Cela démontre la persistance depuis plus de cinquante ans des loyers agricoles, qui ont considérablement augmenté lors des expansions du marché et résisté aux pressions à la baisse lorsque la conjoncture était plus fragile et défavorable. 

Les placements institutionnels dans des terres agricoles ont bien résisté aux ralentissements économiques, offrant des rendements positifs depuis plus de trente ans 

Spécifique aux placements institutionnels dans des terres agricoles, l’indice National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) Farmland a été créé en 1991 pour mesurer le rendement des placements dans des terres agricoles détenues et exploitées par le secteur privé aux États-Unis. Il est considéré comme un indicateur approprié de ce rendement. Depuis le lancement de cet indice en 1991, les terres agricoles aux États-Unis ont fait preuve de résilience et généré des rendements positifs pendant chacune des quatre périodes de récession sur les trente dernières années. Les rendements en revenu sont restés relativement stables, tandis que l’appréciation a permis une augmentation périodique du rendement total. Les placements agricoles ont apporté aux investisseurs des rendements constants au cours de périodes successives, à hauteur de 8,4 % par an pendant les années qui ont précédé la période de la bulle Internet (de 1991 à 1999), 14,4 % par an pendant la période qui a précédé la crise financière mondiale (de 2000 à 2008) puis 9,8 % par an pendant la période de reprise prolongée qui a suivi la crise (de 2009 à 2021).

Les facteurs du marché agricole ont eu une incidence dominante sur les rendements des terres agricoles 

L’incidence de l’inflation élevée et de la hausse des taux d’intérêt a été historiquement compensée par les facteurs fondamentaux du marché des terres agricoles. Par exemple, des années 1970 au début des années 1980, les rendements des terres agricoles ont généré des revenus positifs et une plus-value en parallèle de la hausse des taux d’intérêt et d’une inflation élevée. Sur cette période, malgré la hausse des taux d’intérêt, les rendements du marché agricole ont été portés par l’accroissement de la demande internationale pour les cultures américaines. Du début au milieu des années 1980, les taux d’intérêt ont rapidement chuté après leurs sommets historiques tandis que les taux d’inflation ralentissaient. Les valeurs des terres agricoles ont chuté malgré le contexte monétaire assoupli en raison des effets décalés de l’augmentation record des taux d’intérêt au début des années 1980, ce qui a finalement entraîné une importante crise agricole. En 2015 et durant les années suivantes, l’économie américaine a été plongée dans une reprise économique prolongée et lente, caractérisée par des taux d’inflation en dessous des objectifs. La stratégie de normalisation de la politique monétaire de la Réserve fédérale américaine a conduit à une augmentation progressive des taux d’intérêt pendant que les valeurs des terres agricoles traversaient une période de croissance positive légère. Enfin, en 2021 et 2022, les valeurs des terres agricoles ont augmenté à un fort taux annuel de 9,7 %, alors que la Réserve fédérale adoptait une politique monétaire beaucoup plus ferme et commençait à relever les taux d’intérêt pour contrer l’inflation galopante. Ces évènements ont surtout démontré l’influence démesurée des facteurs fondamentaux sous-jacents des marchés par rapport aux évolutions des taux d’intérêt, même s’il ne faut pas négliger les effets décalés que peuvent avoir les taux d’intérêt sur les valeurs des terres agricoles.

Les perspectives favorables pour l’agriculture entraînent une constance des rendements des terres agricoles dans un contexte macroéconomique en évolution 

L’élan positif d’augmentation des rendements des terres agricoles sur les deux dernières années devrait se poursuivre à court terme. Les rendements pourraient cependant fléchir face aux obstacles macroéconomiques, tels que la hausse prolongée des taux d’inflation et d’intérêt, et le risque grandissant d’une récession économique à court terme. L’étendue de ces obstacles sera déterminante pour les futurs rendements des terres agricoles. Les rendements des terres agricoles pourraient à l’avenir subir une pression à la baisse dans les cas suivants : 1) si une récession économique mondiale réduit considérablement la demande de produits agricoles et pèse ainsi sur les rendements en revenu sur une période prolongée, ou 2) si les taux d’intérêt et d’inflation continuent à augmenter ou restent élevés. Concernant les rendements en revenu agricoles, même s’il est prévu que les prix des principales cultures seront moins élevés par rapport à leur niveau actuel grâce au déblocage des systèmes d’expédition et au rééquilibrage des marchés mondiaux, ils devraient tout de même rester relativement élevés d’un point de vue historique. La conjoncture tendue devrait persister, rendant le secteur particulièrement sensible à d’éventuels chocs et apportant des perspectives favorables de revenus aux placements agricoles. Cette dynamique positive de marché réduit les risques de baisse prolongée pour les rendements des terres agricoles. Par ailleurs, si la durée et l’étendue des hausses actuelles des taux d’intérêt restent incertaines, la probabilité d’observer à nouveau des taux d’intérêt historiquement élevés sur une période prolongée tels que ceux des années 1980 est faible. Cela devrait contribuer à limiter la probabilité d’une pression à la baisse grandissante des taux d’intérêt élevés sur les valeurs des terres agricoles. De plus, l’intérêt croissant des investisseurs pour des objectifs non financiers, comme les aspects environnementaux et sociaux de leurs investissements, crée une demande supplémentaire pour les terres agricoles.

L’intégration de la production agricole aux innovations technologiques donne à l’agriculture une place importante dans les solutions climatiques naturelles. Cela crée de nouvelles occasions pour les investisseurs dans des terres agricoles, tout en suscitant un nouvel enthousiasme pour ces placements. En conclusion, malgré la pression à la baisse exercée à court terme par le contexte actuel d’inflation et de taux d’intérêt élevés, en plus du risque croissant de récession mondiale, les facteurs fondamentaux solides du marché de l’agriculture devraient permettre de compenser cela et de soutenir encore l’appréciation des valeurs et des rendements des placements sur des terres agricoles. Nous estimons donc que l’agriculture est dans une position privilégiée pour affronter les tendances cycliques, volatiles et incertaines à court terme des marchés actuels.