Investir dans l’immobilier commercial canadien peut-il contribuer à atténuer la volatilité de votre portefeuille?
Dans le présent article, nous verrons les avantages possibles que la catégorie d’actif peut offrir aux épargnants dans le contexte d’inflation actuel.
Comprendre les placements immobiliers
Lorsque les gens pensent à l’immobilier, ils s’imaginent la plupart du temps des maisons et des appartements. Bien qu’ils forment une grande partie du marché, la catégorie d’actif offre un large éventail d’occasions, y compris des terrains, les structures qui s’y trouvent, les droits relatifs à la propriété du dessus et les droits quant au sol et à ce qui se trouve dessous. Les stratégies de placements immobiliers visent la croissance des revenus et l’appréciation du capital en investissant dans des biens immobiliers qui reflètent les besoins changeants des entreprises, des consommateurs et des occupants.
Lorsque géré adéquatement, l’immobilier peut offrir de nombreux avantages potentiels pour le portefeuille d’un épargnant, y compris des revenus, la diversification du portefeuille et la protection contre l’inflation.
Moyens d’investir dans l’immobilier
Il existe plusieurs moyens pour les épargnants de tirer profit de l’immobilier, mais à moins que vous n’ayez les compétences et les ressources nécessaires pour acheter et gérer un portefeuille de propriétés par vous-même, vous pourriez investir dans un fonds en gestion commune. Cette approche permet aux épargnants de laisser aux investisseurs spécialisés dans l’immobilier le soin de sélectionner et de gérer les propriétés, tout en profitant de la croissance des revenus et de l’appréciation du capital du portefeuille immobilier.
Les stratégies immobilières peuvent varier considérablement. Certaines mettent l’accent sur des placements plus risqués offrant un plus grand potentiel de croissance, d’autres ciblent des marchés, des secteurs ou des locataires précis. Voici certains des types de fonds immobiliers les plus courants :
De base : Un portefeuille d’actifs de calibre institutionnel visant principalement le revenu. Il détient habituellement des actifs stabilisés de grande qualité caractérisés par un faible risque de perte en capital et des baux de longue durée. Environ 80 % du rendement d’un portefeuille de base provient généralement du volet revenu, et le restant, de la croissance du capital, qui provient normalement de l’augmentation des loyers au fil du temps.
De base Plus : Ces fonds incluent des éléments semblables à ceux du portefeuille de base, mais qui sont un peu plus risqués et qui offrent un plus grand potentiel de rendement. Ils peuvent inclure des immeubles occupés à seulement 80 % ou qui nécessitent des investissements de capitaux pour en accroître la valeur. Ils peuvent offrir la possibilité de construire d’autres structures et de créer d’autres espaces locatifs.
Valeur ajoutée : Plus hauts sur l’échelle de risque, les fonds à valeur ajoutée visent habituellement les immeubles vacants à repositionner pour favoriser le taux d’occupation. En règle générale, ces actifs n’offrent pas de flux de trésorerie importants, mais le réinvestissement substantiel de capitaux sert à augmenter leur valeur et à obtenir un solide rendement du capital.
Opportuniste : Il s’agit essentiellement de fonds de promotion immobilière. Au lieu d’investir dans des immeubles, les gestionnaires achètent des terrains et, sous réserve des approbations municipales, bâtissent de nouveaux actifs à des fins de location. Évidemment, les risques sont plus élevés que pour d’autres types de fonds.
Avantages potentiels de l’investissement dans l’immobilier commercial
L’immobilier commercial a toujours affiché une faible corrélation avec les marchés boursiers et obligataires, offrant aux investisseurs une grande diversification et le potentiel de réduire le risque de leurs portefeuilles au fil du temps. La catégorie d’actif peut aussi offrir d’excellents rendements corrigés du risque puisqu’il proviennent en grande partie des revenus. Un fonds de base par exemple détient des actifs associés à des baux de longue durée soutenus par des locataires assujettis à des clauses restrictives. Comme les baux à long terme procurent d’excellents revenus, les rendements d’un fonds immobilier de base sont beaucoup moins volatils que pour d’autres catégories d’actif.
Le plus grand – et le plus pertinent – avantage de l’immobilier dans le contexte actuel est peut-être sa capacité de protection contre l’inflation. Même si la hausse de l’inflation et les taux d’intérêt élevés peuvent avoir des répercussions négatives sur la valeur de l’immobilier en raison de l’importance des hypothèques qui grèvent habituellement l’immobilier commercial, les loyers augmentent généralement au même rythme que l’inflation générale, ce qui offre aux investisseurs la possibilité d’augmenter les loyers et, par conséquent, les revenus tirés de la propriété.
Éléments à surveiller lorsqu’il est question d’un fonds immobilier commercial
Comme pour la plupart des placements, la diversification est essentielle. Nous croyons qu’un bon fonds doit être diversifié sur le plan régional (si les actifs d’un fonds sont tous situés dans une seule ville de taille moyenne au Canada, vous devriez y penser à deux fois avant d’investir!) et selon le type d’actif. En règle générale, un fonds de base comporte quatre catégories d’actifs clés : immeubles multirésidentiels, immeubles de bureaux, bâtiments industriels et immeubles de commerce de détail. Ces quatre grands types d’actifs sont habituellement associés à des baux sûrs à long terme et à la sécurité des revenus au fil du temps. À Gestion privée Manuvie, nous collaborons avec les gestionnaires de portefeuille pour nous assurer que le fonds en gestion commune que nous proposons à nos clients détient des propriétés qui sont situées partout au Canada. Nous veillons également à la diversification des actifs du fonds par produit intérieur brut, de sorte que l’économie canadienne est entièrement représentée dans la base d’actifs du fonds. Un autre facteur à considérer est l’importance de l’effet de levier utilisé par le fonds. Habituellement, lorsque l’endettement d’un fonds est inférieur à 50 %, il est considéré comme étant plus sûr. Plus le niveau d’endettement augmente, plus le risque augmente.
Les perspectives de l’immobilier canadien
Les répercussions de la COVID-19 étant largement derrière nous, les magasins sont ouverts et les travailleurs sont retournés au bureau partout au pays. De plus, la montée en flèche du prix des logements et la hausse de l’immigration signifient que la demande de logements locatifs multirésidentiels se maintiendra probablement dans un proche avenir.
Le Canada a toujours été reconnu comme un marché relativement sûr au chapitre de l’immobilier commercial, et les investisseurs institutionnels comme les caisses de retraite investissent dans la catégorie d’actif depuis des décennies. Même si son profil de rendement n’est pas aussi intéressant que pour d’autres marchés dans le monde, il est généralement considéré comme un marché peu volatil. À notre avis, les placements de base offrent un rendement à long terme stable et peuvent procurer de la diversification et de solides rendements corrigés du risque.
Depuis longtemps, les placements immobiliers génèrent des revenus stables et en augmentation, ainsi qu’une croissance du capital, tout en offrant un potentiel de diversification du portefeuille, une volatilité plus faible et une protection contre l’inflation. En tirant profit de nos relations de longue date dans le secteur et de notre présence locale, nous trouvons continuellement des occasions de générer de la valeur pour le compte de nos épargnants. Notre expertise, notre taille et notre envergure mondiale combinées à notre approche en matière d’investissement offrent une occasion intéressante de collaborer avec un investisseur immobilier d’expérience.
Pour en savoir plus sur la plateforme de placements de Gestion privée Manuvie ou sur notre processus de placement, veuillez communiquer avec un membre de l’équipe de Gestion privée Manuvie.
Renseignements importants
Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension ou la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement du portefeuille. La nouvelle maladie à coronavirus (COVID-19), par exemple, perturbe considérablement les activités commerciales à l’échelle mondiale. Les répercussions d’une crise sanitaire, ainsi que d’autres épidémies et pandémies susceptibles de survenir à l’avenir, pourraient avoir des conséquences sur l’économie mondiale qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques politiques, sociaux et économiques préexistants. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.
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Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie.
Les rendements passés ne sont pas garants des rendements futurs et ne doivent pas servir de base à une décision de placement.
La diversification n’est pas garante de profits et n’élimine pas le risque de perte.
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