Conserver le chalet familial dans la famille
Si vous prévoyez de léguer le chalet familial à vos enfants, vous ne vous rendez peut-être pas compte de la bombe à retardement qu’il peut représenter sur le plan fiscal. Il arrive souvent que la valeur d’un chalet augmente fortement par rapport à son prix d’achat et la moitié de cette augmentation pourrait être imposable à votre décès. En l’absence de planification, votre succession pourraient devoir vendre le chalet pour payer l’impôt au lieu de le transférer à vos enfants.
Analyse approfondie des enjeux
Nombreux sont ceux qui pensent qu’il est important que le chalet reste dans la famille afin que leurs enfants (et leurs petits-enfants) continuent d’en profiter.
À votre décès, vos actifs pourront être transférés à votre conjoint1 libres d’impôt, mais un transfert à vos enfants (ou à vos autres héritiers) peut déclencher un impôt sur les gains en capital, lequel devra être payé avant que vos enfants puissent profiter du bien. Les ménages canadiens ne peuvent protéger qu’un seul bien de l’impôt sur les gains en capital, ce qui signifie souvent que le transfert du chalet à vos enfants n’en sera pas exempté.
Au fil du temps, de nombreux chalets et autres maisons de vacances ont fortement augmenté en valeur par rapport à leur prix d’achat. Au moment du décès, 50 % de ce gain de valeur devient imposable. Cela pourrait forcer vos ayants droit à payer beaucoup en impôt sur les gains en capital. Sans actifs suffisants, ils pourraient devoir vendre le chalet pour payer l’impôt et votre famille serait privée de ce bien. Peu de gens ont conscience de cette bombe à retardement fiscale.
Envisagez de vendre le chalet à vos enfants dès maintenant
En vendant le chalet à vos enfants maintenant plutôt que leur léguer à votre décès, vous pouvez limiter l’impôt qu’ils auront à payer et leur transférer la responsabilité des gains en capital futurs. De plus, puisque le chalet ne sera pas légué, le transfert évitera les frais et délais de règlement de votre succession (y compris l’homologation du testament, le cas échéant), ainsi que les réclamations qui pourraient être faites à l’encontre de votre succession par des créanciers ou d’autres intéressés.
Si vous vendez la propriété aujourd’hui, vous devrez probablement payer de l’impôt sur le gain en capital réalisé. Cependant, si vous acceptez de financer vos enfants au moyen d’un prêt hypothécaire, vous pourrez étaler le gain en capital sur une période de cinq ans. Si vous vous sentez généreux, vous pouvez aussi leur consentir un prêt hypothécaire sans intérêt et indiquer dans votre testament que le solde de l’hypothèque ne sera pas exigible de telle sorte que vos enfants recevront le chalet libre de toute dette.
N’essayez pas de réduire vos gains en capital en vendant le chalet pour une somme modique! L’Agence du revenu du Canada calculera vos gains en capital selon la juste valeur marchande du chalet et, lorsque les enfants vendront à leur tour la propriété, le prix de base retenu correspondra au prix modique payé, ce qui entraînera une double imposition.
En vendant le chalet dès aujourd’hui, vous pourriez aussi profiter d’une source de revenus fortuite. La vente fera non seulement disparaître les frais d’entretien, mais elle vous permettra aussi d’utiliser les paiements hypothécaires pour financer votre retraite, payer les vacances de vos rêves, voire partir en retraite anticipée.
Exemple
Sara, une veuve de 65 ans, possède un chalet familial et veut s’assurer qu’il aille à ses enfants. Elle s’inquiète des impôts qui pourraient s’appliquer à son décès.
Si Sara vendait le chalet aujourd’hui, elle aurait 90 000 $ d’impôt à payer, ce qui peut être réduit à 18 000 $ par an si les paiements sont étalés sur cinq ans. Les paiements hypothécaires pourront servir à payer l’impôt pendant les cinq premières années, puis à financer sa retraite.
À l’inverse, si Sara lègue le chalet à son décès dans 20 ans, il y aura 338 303 $ d’impôt à payer. Si ses ayants droit n’ont pas assez d’actifs pour payer l’impôt, ils pourraient devoir vendre le chalet plutôt que le transférer à ses enfants comme elle le voulait.
En conclusion, en payant un peu d’impôts maintenant, Sara pourrait éviter à ses ayants droit de payer beaucoup plus à son décès, ce qui pourrait permettre à la famille de garder le chalet.
Le candidat idéal
Une personne possédant une résidence et un chalet :
- qui veut léguer le chalet à la génération suivante
- qui souhaite limiter le fardeau fiscal associé au chalet
- qui pourrait avoir besoin de revenus supplémentaires pour la retraite.
Comment faire
Si cette stratégie vous convient, vous devriez :
- vendre le chalet à un prix au moins égal à sa juste valeur marchande
- envisager de financer vos enfants au moyen d’un prêt hypothécaire, avec des paiements étalés sur un minimum de cinq ans
- Envisager d’indiquer dans votre testament que le solde de l’hypothèque ne sera pas exigible de telle sorte que vos enfants recevront le chalet libre de toute dette.
1 Le terme conjoint désigne aussi le conjoint de fait, tel qu’il est défini dans la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada.
Renseignements importants
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